コラム

近年、マンション価格は上昇傾向にありますが、地方の物件や築年数が古い物件は、価格を下げても売れない状況が深刻化しています。

高騰の理由は、建築資材や職人（人材）の確保が難しくなり、新築マンションの建設が減ったことで、中古マンションの購入者が増えたためです。

マンション売却を検討しているものの、なかなか買い手が見つからないという方もいるのではないでしょうか？

そこで今回は、マンションが売れない原因と対策について詳しく解説するとともに、最終的な手段としてのマンション放棄（売却）についても触れていきます。

マンションが売れない原因を徹底分析

マンションが売れない原因として、以下の5つの要素が考えられます。

• 売り出し価格の設定ミス
• 競合物件の存在
• 物件自体の問題点
• 不動産業者の販売意欲の欠如
• 不動産業者による物件の囲い込み

それぞれについて解説するので、自分のマンションが当てはまっていないか確認してみて下さい。

1. 売り出し価格の設定ミス

市場価格を大幅に上回る価格設定は、買い手から敬遠される要因となります。

特に、「高いマンション」という印象を持たれてしまうと、価格を下げてもイメージを払拭するのは困難です。

マンションを売りに出す場合は、適切な価格設定が特に重要です。

売却価格の設定は、「すまいvalue」な不動産売却査定サイトなどを活用し、複数の不動産会社の査定価格を比較検討することが重要です。 客観的なデータに基づいた価格設定を心がけましょう。

2. 競合物件の存在

近隣に類似条件のマンションが多数売り出されている場合、買い手が分散し、売却が長期化する可能性があります。

特に、同じマンション内で複数の売り物件が出ている場合は注意が必要です。

買い手は「何か問題があるのでは？」と疑念を抱いたり、価格交渉の材料にされる恐れがあります。

競合物件の有無を確認し、売却のタイミングを見計らうことが大切です。

早期売却を目指す場合は、価格を下げる、もしくは「業者買取」への売却を検討しましょう。

3. 物件自体の問題点

建物の劣化や周辺環境の問題は、買い手を見つけにくい要因となります。

事故物件などは価格を下げることで買い手が見つかる可能性もありますが、耐震性や老朽化などは価格調整だけでは解決できない問題です。

大規模なリフォームが必要となるケースもあるため、買取専門業者に相談することも視野に入れましょう。

なお業者買取については、「マンション買取業者の選び方は？査定のコツと評判ランキング」のブロックで解説していますので参考にしてください。

4. 不動産業者の販売意欲の欠如

不動産業者の中には、売却に消極的な業者や、専門知識が不足している担当者が存在します。

不動産会社にも得意分野があるため、マンション売却を依頼する際は、売買実績や担当者の熱意をしっかりと確認することが重要です。

売買を得意とする不動産会社は、豊富な物件情報を持っています。 複数の不動産会社を比較検討し、信頼できる業者を選びましょう。

5. 不動産業者による物件の囲い込み

両手仲介を狙う不動産業者は、物件の囲い込みを行うことがあります。

囲い込みとは、自社で買い手を見つけるために、他の不動産業者からの紹介を拒否する行為です。

このような行為は、売却機会を逃すだけでなく、売主の利益を損なう可能性もあります。

アメリカなどでは、このような囲い込みは法律で禁じられているのですが、日本では今でも普通に行われている行為です。

囲い込みが疑われる場合は、速やかに仲介業者の変更を検討しましょう。

SRE不動産のように、「囲い込みをしない」ことを明言している業者を選ぶのも一つの方法です。

なかなか売れない物件の例

マンション売却において、「なかなか売れない」という状況は、多くの方が直面する課題です。

特に、以下の3つの条件に当てはまるマンションは、売却が難しい傾向にあります。

• 親から相続したマンション（築古マンション）
• 駅から遠い、立地が悪いマンション
• 地方都市にあるマンション

1. 親から相続した築古マンション

親から相続したマンションは、築年数が経過しているケースが多く、売却に苦労する傾向があります。

特に、1981年（昭和56年）以前に建てられた旧耐震基準のマンションは、耐震性への懸念から買い手がつきにくい状況です。

地震の規模	旧耐震基準	新耐震基準
震度5程度	建物が崩壊・倒壊しない	建物がほとんど損傷しない
震度6~7程度	規定なし（建物が崩壊・倒壊する可能性大）	建物が崩壊・倒壊しない

新耐震基準のマンションであっても、築年数が40年を超えると、建物の老朽化が懸念されます。

リフォームによって室内を綺麗にしても、構造部分の耐震性や老朽化は改善されないため、買い手の不安を解消することは難しいでしょう。

築古マンションの売却は、適切な価格設定が重要です。 リフォーム費用を見込んだ価格設定、もしくは買取業者への売却を検討しましょう。

築40年、50年というマンションの売却については、こちらの「築50年を超えたマンションのリスクと対策について徹底解説」で詳しく解説していますので合わせて参考にしてください。

2. 駅から遠い、立地が悪いマンション

駅や学校から遠い、交通の便が悪いマンションは、買い手を見つけるのが難しい状況です。

建物の問題はリフォームで対応できますが、立地の問題は改善の余地がありません。

このようなマンションを売却する場合、価格を下げることが最も有効な手段です。 市場価格よりも大幅に価格を下げることで、買い手の興味を引くことができます。

それでも買い手が見つからない場合は、買取業者への売却も検討しましょう。

買取価格は市場価格よりも低くなりますが、仲介手数料が不要となるため、最終的な手残りは変わらない可能性があります。

3. 地方都市にあるマンション

地方都市にあるマンションは、需要が限られているため、売却が難しい傾向があります。

特に、築年数が古い、駅から遠いなどの条件が重なると、売却はさらに困難になります。

地方都市のマンション売却では、情報発信力が重要です。

地元の不動産業者だけでなく、全国展開している大手不動産業者にも依頼し、幅広い層の買い手に情報を届けましょう。

「すまいvalue」や「SUUMO」などの不動産一括査定サイトなどを活用し、複数の不動産業者に査定を依頼することで、より多くの買い手に情報を届け、売却の可能性を高めることができます。

マンションが売れなかった場合に起こる問題点

中古マンションの売却にかかる期間は、一般的に2ヶ月から6ヶ月程度と言われています。

しかし、様々な要因によって売却期間が長期化してしまうケースも少なくありません。

売却期間が長引くと、経済的な負担や精神的なストレスが大きくなってしまいます。

ここでは、マンションがなかなか売れない場合に起こる具体的な問題点について詳しく解説していきます。

1. ダブルローン（二重ローン）の支払い

マンションに住みながら売却する場合は問題ありませんが、空き家の状態で売りに出す場合、新居の家賃や住宅ローンと売却中のマンションの住宅ローンの両方を支払う必要があり、経済的な負担が大きくなります。

3ヶ月から半年程度の期間であればダブルローンも想定内かもしれませんが、売却期間が長期化すると、経済的な負担が次第に重荷となってきます。

焦ってダブルローン状態から抜け出したいばかりに、無理な値下げ交渉に応じてしまい、結果的に当初の計画よりも大幅に低い金額で売却してしまう可能性もあります。

2. 固定資産税や修繕積立金などの維持費

ダブルローンと同様に、経済的な負担となるのが「固定資産税」や「マンションの管理費・修繕積立金」などの維持費です。

地方のマンションであっても、固定資産税は年間10万円程度、管理費や修繕積立金も月々2万円ほどかかります。

1年間マンションが売れなかった場合、固定資産税と維持費だけで年間30万円から40万円ほどの出費となります。

特に、相続したマンションの場合、このような維持費の支払いは大きな負担となります。

維持費を支払うことができず、早急な現金化を求めて買取業者に買い取ってもらったり、一定期間内に買い手が見つからない場合は不動産会社が買い取る買取保証を利用する人も増えています。

3. 所有権の放棄は現実的ではない

「どうしても売れないのであれば、所有権を放棄してしまえば良い」と考える方もいるかもしれませんが、現実問題として、所有権の放棄は非常に難しいと言えます。

所有権の放棄は、相続の段階でしか認められていません。 仮に所有権を放棄しても、他の兄弟や親族に相続権が移るだけで、根本的な解決にはなりません。

自己所有の土地であれば所有権を放棄する方法もありますが、日本の法律では、マンションの区分所有権を放棄することは相続時を除き、原則としてできません。

所有権の放棄はハードルが高いため、売却に向けて努力することが現実的な解決策となります。

どうしても売りたい！そんな時の最後の手段「業者買取」

「売りたくても売れないマンション」って、本当に困りますよね。

そんな時に頼りになるのが「業者買取」という方法です。

業者買取ってどんなもの？

業者買取とは、不動産会社が直接マンションを買い取ってくれる方法です。

• どんなマンションでもOK 古くてボロボロのマンション、事故物件、訳あり物件など、どんなマンションでも買い取ってくれます。
• スピーディーな現金化 最短で3営業日程度で現金化できるので、急いでいる方には助かります。
• 面倒な手続き不要 瑕疵担保責任が免除されるので、売却後のトラブルも心配ありません。 仲介手数料も不要です。

業者買取のデメリット

業者買取の唯一のデメリットは、買取価格が相場より安くなることです。 一般的に、仲介で売却する場合に比べて、7割程度の価格になることが多いようです。

それでも業者買取を選ぶメリット

「安くなるのは嫌だな」と思いますよね。 でも、売れないマンションを抱え続けることには、様々なリスクがあります。

• 住宅ローンの支払い
• 固定資産税や管理費
• 空き家状態の維持費

これらの費用を払い続けることを考えると、多少安くても早めに売却して、これらの負担から解放される方がメリットが大きい場合もあります。

まずは査定をしてみよう！

迷っているなら、まずは査定をしてみるのがおすすめです。 複数の不動産会社に査定を依頼して、買取価格を比較してみましょう。

• 「すまいValue」：大手不動産会社が運営するサイトで、幅広い層の買い手に情報を届けられます。
• 「いえカツLIFE」： 業者買取の査定を比較できるサイトです。

これらのサイトを利用すれば、通常の売却査定と業者買取の査定の両方を比較検討できます。 どちらが良いか、ご自身の状況に合わせて慎重に判断しましょう。

よくある質問

マンションが売れない場合の対策など、ここまで説明できなかったことや多く寄せられる質問をまとめてご紹介します。

リフォームでキレイすれば売れる可能性は上がる？

リフォームをして売りに出すことで、売れる可能性は格段に高くなります。

ただし、リフォームに費やした金額をそのまま売却価格に上乗せできるとは限りません。

300万円のリフォーム工事をしたとして、その300万円を売り出し価格に上乗せしてしまえば明らかに近隣の同型マンションの相場よりも高くなってしまいます。

買取業者がリフォームして再販できるのは、買取価格やリフォーム価格を限界まで抑えてることで、市場相場と同程度で販売できているからです。

個人でリフォーム後に売却するのであれば、リフォーム費用が300万円として回収できるのはせいぜい100万円程度だと考えておくのが良いでしょう。

売れないまま何ヶ月経ったら仲介業者を変えるべき？

マンションを売却する際、仲介業者と媒介契約を締結しなければなりません。

仲介業者との媒介契約期間は3ヶ月程度です。

契約更新のタイミング、つまり6ヶ月を目安に、仲介業者の変更を検討しましょう。

もちろん、不信感がある場合は、契約期間中でも変更可能です。

売れないマンションを賃貸にするのは？

売却を急がない場合は、賃貸にするのも一つの選択肢です。

ただし、借り手が見つかるか、設備の故障などのリスクも考慮する必要があります。

築古マンションの場合、設備の故障や水漏れなどのトラブルが起こる可能性があります。

これらのトラブルは当然大家さんに修繕の義務があるので、余計な出費を生み出すことにもなります。

それらを理解したうえで検討するのなら、こちらの「マンションを貸すにはどうする？」の記事で詳しく解説しているで、ぜひ参考にしてください。

マンションを無料で譲渡できる？

マンションを無料で譲渡するのは、現実的には難しいです。

固定資産税や維持費がかかるため、引き受けてくれる人はほとんどいません。 また、贈与税の問題もあります。

マンションの評価額にもよりますが、贈与税は数十万円～数百万円になる可能性があり、タダでもらったマンションであっても、多額の税金がかかると言われたら、多くの人が断ると思います。

まとめ

売れないマンションを抱え続けることは、経済的にも精神的にも大きな負担となります。

業者買取は、そのような状況を脱するための有効な手段の一つです。

安くなってしまうというデメリットはありますが、早期売却や面倒な手続きの省略など、多くのメリットがあります。

どこまで売却価格が下がっても許せるかは人それぞれだと思うので、一度「いえカツLIFE」などで買取の査定を取ってみて、どうするか検討しましょう。

いえカツLIFEの公式サイトはこちら