コラム

3階建て住宅の建築を検討している方向けに、価格相場や間取りの例、高さに関する規制まで丁寧に説明します。

3階建ての住宅は、2階建ての住宅に比べて高さ制限や構造計算などの制限が多く、設計や建築に費用がかかる場合があります。

そのため、後悔しない家づくりのためには以下を意識するが大切です。

• 実績豊富な業者の選定
  3階建て住宅の設計・建築経験が豊富な住宅会社を選んで安心です。
• 土地選びは建築業者と一緒に
  土地にはさまざまな規制があり、それを考慮しないと希望する家を建てられないことも。

3階建て住宅に関わる制限・制限を理解しよう

土地や建物には、法律や地域ルールによるさまざまな規制があります。

特に重要なのが建ぺい率、容積率、そして高いことに関する制限です。それぞれを詳しく見ていきましょう。

建ぺい率や容積率について

それぞれの土地には「建ぺい率」と「容積率」という規定があります。

この2つはマイホームを建てるのであれば、ぜひ覚えておいて欲しい項目なので、しっかり理解しておきましょう。

建ぺい率とは？

建ぺい率は、土地面積に対する建築居住（建物の1階部分の水平投影面積）の割合を表します。

建築面積のことを建坪（たてつぼ）とも言いますが、建物を真上から見たときの水平投影面積が建築面積となります。

わかりやすく説明するなら、1階部分の床面積とほぼ同等の数値になると思ってください。

ただし軒が長く張り出している家、大きなバルコニーがある家などは建物から1ｍ以上張り出している部分を建築面積に含めることになります。

• 具体例：100㎡の土地での建ぺい率が50％の場合、建物の建築面積の上限は50㎡となります。
• ポイント：軒が1m以上張り出している場合や大きなバルコニーがある場合、その部分も建築に含まれるため注意が必要です。

建ぺい率は、土地が書く用途地域によって異なります。

住宅系	第1種低層住居専用地域	30％・40％・50％・60％
	第2種低層住居専用地域
	第1種中高層住居専用地域
	第2種中高層住居専用地域
	第1種住居地域	50％・60％・80％
	第2種住居地域
商業系	商業地域	80％
	近隣商業地域	60％・80％
工業系	工業地域	50％・60％
	準工業地域	50％・60％・80％
	工業専用地域	30％・40％・50％・60％・70％
用途地域の指定がない区域	無指定	30％・40％・50％・60％・70％

このように同じ用途地域であっても、それぞれの場所などによって建ぺい率は違ってくるので注意してください。

同じ50坪の土地を購入しても、建ぺい率が50％と80％では建てることができる家の大きさが全然違ってくることを理解していると、土地探しも違ってくるはずです。

また、防火地域や角地などの条件によって火建ぺい率が10％～20％緩和されることがあります。

容積率とは？

容積率は、土地面積に対する建物の延べ床（すべての階の床面積の合計）の割合を伺います。

• 具体例：容積率100％の場合、100㎡の土地に建てられる延べ床面積は100㎡までです。例えば1階40㎡、2階30㎡、3階30㎡という適当で建てられます。

ただし、容積率の計算には以下のような緩和条件があります。

• 地下室（延床居住の3分の1以下）
• ガレージ（延床居住の5分の1以下）

また、敷地が手前の道路の幅員が狭い場合、容積率が減少することがあります。 例えば、道路幅が4mで容積率200％の土地の場合、適用される容積率は160％までとなります。

専門的な話になるのでここまで理解する必要はありませんが、計算式だけ載せると下記のようになります。

詳しく知りたい人は住宅会社に尋ねてみましょう。

家の高さに関する制限

3階建て住宅を建てる際は、絶対高さ制限、道路斜線制限、北側斜線制限の3つの対策に注意が必要です。

絶対高さ制限

• 適用エリア：第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域など
• 内容：建物の高さは10m以内（一部地域で12mまで）
• ポイント：3階建ての住宅でも、多くの場合10m以内に収まる設計が可能です。

道路斜線制限

• 目的：道路に面する建物が通風や想定しないように制限する
• 内容：敷地前面の道路幅や用途地域によって高さの制限が決まります。
• 適用距離：一般的に20～25m以内。

北側斜線制限

• 目的：北側隣地を考えるための制限
• 適用エリア：第二種低層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域など
• 緩和条件：北側に道路がある場合や高低差がある場合は制限が緩和されます。

後悔しないための準備と相談

規制や制限についての詳細な内容は専門的で複雑です。 そのため、住宅会社や設計士と初期段階から相談することが重要です。

また、土地探しの段階から規制を考慮すれば、理想の家開発がスムーズに進みます。

3階建ての住宅は、空間を有効活用できる魅力的な選択肢ですが、その分注意が必要な点も多いです。

経験豊富な住宅会社とともに計画を進めて、納得のいく住まいを実現しましょう。

3階建て住宅の坪単価とは？

3階建て住宅を建てる際の坪単価やコストを考える方法について、分かりやすく解説します。

平屋や2階建てと比べてどれくらいの費用差があるのか​​、また建築コストを重視したいポイントも詳しく見ていきましょう。

住宅タイプ	坪単価（目安）
平屋	55万円
2階建て	50万円
3階建て	60万円

3階建て住宅の建築費用は、平屋や2階建てと比べて坪単価が高くなる傾向があります。

なぜなら3階建てでは構造計算が必須になるためです。

以下に比較例を示します。

ポイント：

• 平屋の坪数が高い理由
  平屋は1階部分に必要な基礎や屋根の面積が大きいため、坪単価が割高になります。
• 3階建てがさらに高い理由
  3階建ては構造計算が必須であり、これが価格の上昇につながっています。多くの工務店では構造計算を外部の設計事務所に依頼するため、その分のコストがかかるです。

3階建ての住宅の費用はどれくらい高くなりますか？

3階建ての住宅は、2階建てと比較して20～30％程度の費用が高くなる場合があります。

もちろん、実際の坪単価は地域や依頼する住宅会社によって異なりますが、以下の要素が費用増加しますの主な理由です。

1. 構造計算のコスト
   高層化するほど安全性を確保するための設計が複雑になります。
2. 材料費の増加
   高さを支える強度の高い構造材が必要になります。
3. 地盤改良費
   土地にかかる負担が増えるため、地盤強化の費用がかかります。

地盤改良費に注意！

3階建て住宅を建てる際、特に注意したいのが地盤改良費です。

平屋や2階建てに比べて建物が重くなる分、地盤にかかる負担が増します。

地盤が弱い土地では、改良工事が必要ですになる場合があり、その費用は100万円以上かかることもあります。

地盤改良の方法と費用

• 表層改良：地盤表面を強化する方法。比較的安価で、30万～50万円程度。
• 柱状改良：柱状の地盤改良材を埋め込む方法。70万～150万円程度。
• 杭打ち工法：深い地盤まで杭を打ち込む方法。費用は高額で、100万円～数百万円になることも。

対策： 地盤調査をしっかり行い、地盤が安定している土地を選ぶことが、費用を重視するポイントです。

建築費を考えるための工夫

3階建て住宅の建築費用を少しでも心がけるためには、以下のポイントを意識しましょう。

1. 「総二階」の設計を選ぶ

1階と2階の床面積をほぼ同じにする「総二階」の設計になりますと、建物の構造がシンプルになり、材料費や工事費を抑えられます。

2.屋根材を見直す

屋根材には様々な種類がありますが、素材によって費用が大きく変わります。

例えば上記の4種類であれば、「スレート＜金属系＜セメント系＜粘土系（日本瓦）」の順番で高額になります。

• スレート系：安価ですが耐久性が低い。メンテナンス費が高い。
• 金属系：軽量で耐久性があるが、やや高価。
• セメント系： 重く耐久性が高いが、コストはさらに高い。
• 日本瓦（粘土系）： 最も高価で軽いが、耐久性は抜群です。

注意点：初期費用を抑えたいから安価な素材を選ぶと、将来的には費用が高額になる可能性があります。

3.長期的な視点で選ぶ

外壁や屋根の素材を含め、「初期費用」と「長期メンテナンス費用」を生涯にわたり選択することが重要です。会社と相談し、ライフプランに合ったバランスの取れた設計を目指しましょう。

ハウスメーカー別3階建て住宅の間取り例

次は実際にハウスメーカーの3階建て住宅について、間取り例を使いながらポイントを解説します。

それぞれの間の例や商品の特徴を参考にして、理想の住まいづくりの参考にしてください。

3階建て住宅の間取り探しのポイント

• カタログをたくさん見る
  3階建て住宅は間取りのパターンが多様です。理想のプランに近い間取りを探すためには、多くのカタログを比較することが重要です。サイトポータル「LIFULL HOME’S」などで無料カタログを入手できます。
• 金額シミュレーターを活用する
  家族構成や予算、予定地に合わせた間取りを簡単にイメージできるツールを活用してみましょう。

三井ホーム – クレセール

• 延床面積：128.28㎡（38.80坪）
  • 1F：42.94㎡（12.98坪）
  • 2F：42.86㎡（12.96坪）
  • 3F：42.48㎡（12.85坪）

特徴：

• 木造構造で木の温もりを感じられる住宅。
• 間取りの特徴：
  • 2階にリビングを配置し、1階は夫婦の主寝室、3階は子ども部屋という分離型のレイアウト。
  • 隣家との距離を確保するため、北側に駐車スペースを配置。
  • 天井が勾配にならないように工夫された3階の設計。

→三井ホームの間取りや坪単価の解説はこちらのページへ

ヘーベルハウス（旭化成ホームズ） – FREX3

• 延床面積：148.16㎡（44.8坪）
  • 1F：46.80㎡
  • 2F：57.01㎡
  • 3階：44.35㎡

特徴：

• 重鉄制震・システムラーメン構造を採用し、狭い地でも自由な間取りを実現。
• 間取りの特徴：
  • 2階リビングに大きなバルコニーを設置し、開放感を演出。
  • 3階ベランダや屋上をアウトドア空間に活用。
  • 家族でバーベキューや星空観察が楽しめる設計。

→ヘーベルハウスの間取りや坪単価の解説はこちらのページへ

トヨタホーム – エスパシオEF3

• 延床面積：151.89㎡
  • 1F：53.13㎡
  • 2F：49.13㎡
  • 3階：49.63㎡

特徴：

• 鉄骨構造で高い耐震性を実現。
• 敷地が狭い都心部に最適。
• 間取りの特徴：
  • 親宛と子宛の完全分離型二世帯住宅。
  • 1階は親専用、2・3階は子専用でプライバシーを確​​保。
  • お子様専用の洗面室が狭い点が課題で、当面向上のための工夫が必要です。

→トヨタホームの間取りや坪単価の解説はこちらのページへ

一条工務店 – 一条の3階建て

• 延床面積：40.14坪

特徴：

• 高気密・高断熱で1階から3階まで均一な温度を超える性能。
• 全棟耐震等級3で安心の耐震性。
• 間取りの特徴：
  • 2階リビングに大きな吹き抜けを配置し、開放的な空間を演出。
  • 25坪の狭地でもゆったりとした室内空間を確保。

→一条工務店の間取りや坪単価の解説はこちらのページへ

積水ハウス – ピエナ

• 延床面積：170.80㎡（51.6坪）

特徴：

• 重量鉄骨構造で、柱の位置を自由に設定可能なフレキシブルβシステムを採用。
• 間取りの特徴：
  • 1階に広々とした大空間のLDKを配置。
  • 中庭を見渡せる大きな窓が魅力。
  • 1～3階に吹き抜けを設け、想定と開放感を両立。
  • 進歩の収納がやや不足している点が課題の部屋。

→積水ハウスの間取りや坪単価の解説はこちらのページへ

タマホーム – 木望の家

• 延床面積：158.15㎡（47.84坪）
  • 1F：61.27㎡（18.53坪）
  • 2F：62.93㎡（19.03坪）
  • 3F：33.95㎡（10.26坪）

特徴：

• ローコスト住宅でコストを抑えたい人におすすめ。
• 狭地や店舗併用住宅にも対応可能。
• 間取りの特徴：
  • 完全独立型の二世帯住宅。
  • 親宛が1階、子宛が2・3階というプライバシーを重視した設計。
  • 延床面積ではなく施工床面積で坪単価を計算するため、費用計算時の注意が必要です。

こちらの3階建ては延床面積47.8坪なのですが、タマホームでは施工床面積で坪単価を算出する社風なので、施工面積54.8坪となります。

そのため、もしこの物件の坪単価が45万円とするなら、普通は「45万×47.8坪＝約2,150万円」となりますが、施工面積ベースだと「45万×54.8坪＝約2,466万円」という計算になるので、注意が必要です。

→タマホームの間取りや坪単価の解説はこちらのページへ

3階建て住宅のメリット・デメリットを丁寧に解説

3階建て住宅は、狭い土地を有効活用できる点で注目されていますが、その近くで落とされがちなデメリットも存在します。

ここでは、3階建て住宅の良い点と悪い点をわかりやすく紹介します。

狭い土地を有効活用できる

• 狭小地に最適
  3階建て住宅は土地面積が小さくても、建物全体の延床面積を広く確保できます。 特に土地価格が高い都心部では、コストを抑えながら家を建てられる点が大きなメリットです。
• 具体例
  25坪の土地に建ぺい率50％が適用される場合、1階の床面積は12坪が限界ですが、3階建てなら延床面積を36坪に増やせます。 （30～32坪が一般的）と比べてもゆとりのある広さです。

日当たりや眺めが良い

• 3階部分をリビングやバスルームにすれば、周囲の建物に遮られず、検討や景観を助かります。 特に、2階建て以下の住宅が多いエリアでは、これが大きな魅力となります。
• 間取りの工夫
  2階リビングや3階バスルームを取り入れることで、開放感のある住まいを実現できます。

階段移動が多く、老後に負担がかかる

• 3階建てでは2つの階段が必要となり、1階から3階までの移動が多くなります。若いうちは気にならなくても、年齢を重ねると負担になる可能性があります。
• 家庭用エレベーター
  一部の家庭ではエレベーターを設置する場合もありますが、設置費用や維持費がかかるため、あまり一般的ではありません。

生活動線を工夫する必要がある

• 3階にバルコニーを設置する場合、1階で洗濯をして3階まで運ぶ手間がかかります。毎日の家事を考えると、この動線が大きな負担になる可能性があります。

ビルトインガレージのコスト増

• ビルトインガレージの特徴
  1階を駐車スペースとして利用するビルトインガレージは、敷地を効率的に活用できる一方で、建築コストが高くなる傾向があります。建築費に影響します。
• 工夫が必要
  ビルトインガレージを検討している場合、専門的な知識を持つ住宅会社（例：トヨタホーム）に相談すると、最適なプランを提案してもらえます。

売却時に不利な場合がある

3階建て住宅は、

このように良いことが多いので、中古住宅でも人気が高いと思われがちですが、実は中古住宅市場において3階建て住宅は「売れづらい」「売れにくい」物件と言われています。

その理由として以下のような点が挙げられます。

市場で高く売りたい場合、購入希望者が不安を思いやすいポイントについて、詳細に説明できるよう準備することが重要です。

3階建て住宅に関するよくある質問

3階建て住宅について、よく寄せられる質問とその答えをわかりやすくまとめました。

Q1. 3階建て住宅だと固定資産税が高くなるって本当？

いいえ、3階建てなので固定資産税が高くなるわけではありません。

ちなみに、耐火構造の3階建て住宅は2階建てよりも軽減が長いため、結果的に税額がお得になる可能性があります。

• 固定資産税の軽減対策：
  • 2階建て住宅（一般的な木造住宅）：新築から3年間、建物の税額が2分の1に軽減されます。
  • 3階建て住宅（耐火構造の場合）：新築から5年間税額が2分の1に軽減されます。
  • 長期優良住宅の場合、さらに2年間延長され、計7年間軽減措置を受けられます。

Q2. 3階建てを建てる際に隣人の許可は必要ですか？

基本的には個人の許可当初は必要ありません。 建築基準法や斜線制限などの法律を守っている限り、隣地所有者からの許可は不要です。

• 推奨の対応： 工事前に挨拶をして「法律を遵守しており、日当たりや日照に影響はない」ことを簡単に伝えて良いでしょう。

Q3. 3階建てだとWi-Fiが届きにくいですか？

Wi-Fiの電波は縦方向に弱い電波性質があるため、1階に設置したルーターのが2階・3階には届きにくい場合があります。

• 解決策：
  • 中継機を設置：2階の階段付近にコンセント型の中継機を設置することで、家全体に電波を渡せることができます。
  • 費用：中継機の価格は3,000円～5,000円程度。簡単に設置でき、簡単に解決できます。

Q4. 第一種低層住居専用地域に3階建ては建てられる？

規制は厳しいが建築は可能です。

第二の低層居住専用地域は、高さや建ぺい率、容積率に厳しい制限があるため、対応できない住宅会社も存在します。会社に相談すれば、規制を守った上で3階建てを建てることができます。

• 注意点：
  • 使用地域の高さ制限（10mまたは12m）を守る必要があります。
  • 斜線制限や日影規制に配慮した設計が必要です。
• アドバイス： 規格住宅を扱う会社では対応できない場合がありますが、自由設計が可能なハウスメーカーなら建築できるケースが多いので、複数の会社にご相談してみましょう。

まとめ

3階建て住宅を建てる際には、メリットと注意点を十分に理解した上で計画を立てることが大切です。

土地選びがカギ

• 土地の容積率が重要：
  • 例：30坪の土地でも容積率が80％なら延床面積は24坪までですが、容積率200％なら60坪の建物が可能です。
  • 同じ土地面積でも容積率で建てられる家の規模が大きく異なるため、土地選びは慎重に行いましょう。

住宅会社選びも重要

• 住宅会社（ハウスメーカー）は、土地の規制や建築プランに精通したパートナーとなります。信頼できる会社を見つけるために、カタログを取り寄せて比較検討するのがおすすめです。

役立つツール

• カタログ：ポータルサイト「LIFULL HOME’S」などで無料入手可能。
• 金額シミュレータ：予定地や当面の数量を入力するだけで建築コストを簡単に試算できます。

3階建ての住宅は、土地を効率的に活用できる上、設計や規制への対応が重要です。

住宅会社としっかり相談しながら、理想の住まいを実現しましょう。