コラム

最近では共働き家庭が増加していますが、この記事では、夫が働き、妻が家庭を支えるというモデルケースを前提にして、離婚時のマンション売却や財産分与など、不動産に関する問題について詳しく解説していきたいと思います。

離婚に際して、特にトラブルになりやすいのがマイホームの問題です。

すでに住宅ローンを完済している場合は大きな問題にはなりませんが、住宅ローンの支払いが続いている場合は、財産分与や養育費にも大きく影響を及ぼすことになります。

このため、しっかりとした理解が必要です。

マンションが財産分与の対象になるのは？

結婚前に購入したマンションや、結婚後に夫婦のどちらかが相続したマンションについて、離婚時の財産分与にどのように関わるのか、多くの方が気になっているのではないでしょうか。

ここでは、マンションが財産分与の対象となるかどうか、いくつかの想定パターンを紹介しながら解説していきます。

結婚前に支払いが終わっていた場合

まず、夫または妻のどちらかが結婚前にマンションを購入し、さらに結婚前にそのマンションの支払いを完了していた場合について考えてみましょう。

この場合、結婚前の財産は名義人固有の特有財産とみなされるため、離婚時の財産分与の対象にはなりません。

これはマンションなどの不動産に限らず、預貯金や株券などにも同様の考え方が適用されます。

結婚後もローンを支払っている場合

次に、夫または妻のどちらかが結婚前にマンションを購入し、その住宅ローンを結婚後も支払っていた場合について説明します。

この場合、離婚時の財産分与の対象となります。

ただし、結婚前に支払った頭金や住宅ローンの分は対象外となり、結婚後に支払った分のみが財産分与の対象となる点には注意が必要です。

例えば、夫が5,000万円のマンションを購入し、頭金として500万円を支払い、その後1,000万円を住宅ローンとして支払った後に結婚し、結婚後に残りの3,500万円を完済したとします。

この場合、頭金の500万円と支払い済みの1,000万円の合計1,500万円は夫の固有財産とみなされ、結婚後に支払った3,500万円のみが夫婦の共有財産として扱われます。

もしこのマンションが離婚時に4,000万円で売却された場合、購入価格よりも資産価値が20%減少しているため、夫の頭金と結婚前に支払った1,500万円は20%減の1,200万円となり、残りの2,800万円を夫婦で財産分与することになります。

婚姻中にマンションを相続した場合

結婚後に夫または妻のどちらかがマンションを相続した場合、このマンションは相続人固有の特有財産と見なされるため、財産分与の対象とはなりません。

この考え方は、マンションなどの不動産だけでなく、生命保険や預貯金で得た相続財産にも適用されるため、注意が必要です。

親が頭金を出してくれていた場合

婚姻中にマンションを購入する際に、親が頭金を出してくれた場合、財産分与はどのようになるのでしょうか。

例えば、妻側の親がマンション購入の頭金として500万円を援助したとします。

この500万円は夫婦の共有財産ではなく、妻個人の特有財産と見なされるため、財産分与の対象にはなりません。

したがって、マンションの評価額が2,000万円だった場合、援助してもらった500万円を差し引いた1,500万円を夫婦の共有財産として計算するのは誤りです。

このマンションの当初の購入資金を2,500万円と仮定すると、援助してもらった500万円は全体の5分の1に相当し、売却時の評価額2,000万円の5分の1にあたる400万円が妻の特有財産として考えられます。

この計算では、マンションだけに限れば、2,000万円から400万円を差し引いた1,600万円が夫婦の共有財産となり、夫が800万円、妻が1,200万円（共有財産800万円＋特有財産400万円）という取り分になります。

このように、離婚時のマンションや不動産に関する問題は、さまざまな要因によって異なりますので、事前にしっかりと理解しておくことが重要です。

離婚後もマンションに住む場合の注意点

離婚をしたからといって、必ずしもマンションを売却する必要はありません。

離婚後も夫婦のどちらかがマンションに住み続けることがあるため、その場合の財産分与について考える必要があります。

今回は、夫または妻がマンションに住み続ける場合について詳しく説明いたします。

夫（名義人）が住み続ける場合

まず、マンションの名義人である夫が離婚後もマンションに住み続けるケースについて考えてみましょう。この場合、主に二つのパターンが想定されます。

1. すでに住宅ローンを完済しているマンション

例えば、離婚時にそのマンションの売却査定額が3,600万円だったとします。

この場合、財産分与として妻には1,800万円を受け取る権利がありますので、夫がマンションに住み続ける場合は、この1,800万円を妻に支払わなければなりません。

妻は当然、1,800万円を一括で支払うよう要求してくるでしょう。しかし、もし夫がどうしても一括での支払いが難しい場合は、妻の了承を得られれば分割での支払いも可能です。

分割に応じてもらえない場合には、マンションを抵当に入れて金融機関から融資を受ける必要があるかもしれません。

2. 離婚時に住宅ローンが残っているマンション

次に、婚姻中に5,000万円で購入したマンションがあり、まだ3,000万円の住宅ローンが残っている場合を考えます。

このマンションの離婚時の売却査定額が3,600万円だったとすると、売却価格3,600万円からローン残債の3,000万円を引くと、夫婦に600万円の負債があることになります。

この場合、住み続ける夫が住宅ローンの残り3,000万円を支払うことになれば、妻は自分の負債分の300万円を夫に支払う必要があります。

ただし、もしマンション以外に現金で1,000万円の預貯金があれば、この1,000万円を夫800万円、妻200万円と分配することで、マンションの負債分300万円を相殺することも可能です。

妻子が住み続ける

次に、マンションの名義人が夫であるにもかかわらず、離婚後は妻がマンションに住み続けるケースについて考えます。この場合も、二つのパターンが考えられます。

1. すでに住宅ローンを完済しているマンション

住宅ローンが完済されている場合、特に難しい問題はありません。

マンションの名義について話し合いを行い、慰謝料として妻がマンションの権利をすべて受け取ることができるのであれば、離婚前に名義変更を済ませておくことが重要です。

もし財産分与を行う必要がある場合、売却査定額の半分を夫に渡すことになります。

他の財産分与で相殺できない場合は、妻の親に一時的に立て替えてもらったり、マンションを抵当に入れて金融機関から融資を受けることになるかもしれません。

ただし、未成年の子どもがいる場合は、養育費などと相殺する方法も考えられます。

2. 離婚時に住宅ローンが残っているマンション

最も面倒でトラブルになりやすいのは、住宅ローンの支払いが終わっていない場合です。

この場合、マンションの名義を妻に変更することはできません。

たとえ慰謝料や財産分与で妻がマンションを受け取ることができたとしても、ローンを完済するまで名義人は元夫のままです。

そのため、元夫の意志でマンションを売却することも可能ですし、ローンの支払いを滞納するリスクもあります。

万が一、ローンの支払いを滞納し続けると、マンションが差し押さえられるリスクが生じます。

このようなリスクを回避するためにも、妻が仕事をしていて収入がある場合は、妻名義の住宅ローンに借り換えておくことをおすすめします。これにより、より安定した生活を送ることができるでしょう。

以上のように、離婚後にマンションに住み続ける場合には、さまざまな注意点があります。事前にしっかりとした計画を立て、必要な手続きを行っておくことが重要です。

マンションを売却する時の注意点

離婚時にマンションを売却する際には、いくつかの重要な注意点があります。

特に、住宅ローンが完済されているのか、それともまだ支払い中なのかという点が大きな影響を及ぼします。

この違いによって、売却の難易度が大きく変わってくるため、しっかりと理解しておくことが重要です。

ローン残債より高く売れない場合は持ち出しになることも

住宅ローンが残っているマンションを売却する際の注意点として、まず考慮すべきなのは、融資をしている金融機関の同意が必要であるということです。

基本的に、ローンを完済できる目途がない場合、金融機関は売却に賛同しないことが多いです。

これは、たとえ自分たち名義のマンションであっても、売却が難しくなることを意味します。

ローンが残っているマンションを売却するためには、以下の二つの条件が考えられます。

1. 残りのローンを預貯金で一括返済する。
2. ローン債務以上の金額で売却する。

例えば、住宅ローンが2,000万円残っている場合、この金額を預貯金で一括返済するのは容易ではありません。そのため、多くの場合、売却して得た現金から一括で返済することになります。

しかし、もしそのマンションが1,500万円でしか売れない場合、どうなるのでしょうか。

このように売却額が債務を下回る場合、不足分の500万円については預貯金などから持ち出さなければなりません。この不足分を用意できない場合、金融機関は売却の許可を出してくれないのです。

最悪の場合、任意売却という手段を取ることになります。

任意売却を選択した場合

もしマンションを売却してもローン債務の額に届かず、なお不足分を一括返済するほどの資産もない場合、任意売却という方法があります。

任意売却とは、これ以上ローンの支払いを続けることが困難なときに、債権者にお願いして抵当物件の売却を許可してもらう手続きです。

簡単に言えば、これは自己破産の一歩手前の状態と考えることができます。

融資をしている金融機関も、自己破産されるよりは少しでも高値で売却できる任意売却を仕方なく認めるのが本音です。

ただし、任意売却を行ったからといって、不足している分の残債務がすべて免除されるわけではありません。売却後に不足している分は、分割で支払っていくことになります。

また、連帯保証人がいる場合、その保証人に債権の請求が行くことも理解しておく必要があります。

売却が完了するまでに長い時間が必要かも

ローンが残っている状態でマンションを売却する場合、ローン債務を完済したいため、市場の相場よりも高値での売却を希望することが多くなります。

相場よりも高値で売りに出すと、買い手が見つかるまでに時間がかかることが一般的です。

このように、マンションが売れるまで離婚が進まない場合、新しいスタートを切ることができないという問題が生じます。

早期売却を希望するのであれば、できるだけ多くの不動産会社に相談することが重要です。

マンション売却を得意とする不動産会社や仲介会社に依頼するのが最も効果的ですが、不動産知識がない素人には難しいこともあります。

そのため、なるべく多くの不動産会社で売却査定をお願いし、相談する機会を増やすことが求められます。このような準備を整えることで、スムーズな売却が実現できるでしょう。

賃貸物件として貸し出す場合

離婚時のマンション活用法として、多くの方が選ぶのが賃貸マンションとして人に貸すという選択肢です。

この方法を選ぶ理由の一つとして、家賃収入を子供の養育費として妻が受け取ることができる点が挙げられます。

確かに、最近では養育費を支払わない元夫が増えており、その結果、妻側の生活が困窮していることが社会問題にもなっています。

将来的に養育費が不払いになるリスクを考慮すると、確実に手元に届く家賃収入を養育費として受け取ることが安心であるという考え方は理解できます。

しかし、この選択肢には大きなリスクが伴うことも知っておかなければなりません。

ローン返済計画をしっかり立てないとハイリスク

まず一番のリスクは、マンションの住宅ローンの支払いを元夫が滞納してしまうことです。

もし毎月元夫から養育費を直接受け取っているのであれば、支払いが滞ったことにすぐ気づくことができるでしょう。

しかし、家賃として受け取っている場合、妻側は住宅ローンを滞納していることに気づかず、銀行から督促状が届いて初めて知るという事態も考えられます。

このように督促状が届いてからでは、対策を取ることが難しくなり、最終的には裁判所からの差し押さえを待つしかなくなってしまいます。

さらに、もう一つのリスクとして空室リスクがあります。入居者がいる間は家賃収入が得られますが、入居者が退去してしまうと、次の入居者が決まるまで家賃収入は途絶えてしまいます。

このような家賃収入が途絶える期間についての養育費の支払いについても、元夫としっかり取り決めておくことが重要です。

基本的には売却しておくのが無難

このように、マンションを賃貸として貸すことにはリスクがあることを認識しておくことは、離婚時の財産分与の話し合いにも役立つでしょう。

賃貸として貸すリスクを承知して行動するのは自由ですが、懸念される材料は少ないに越したことはありません。

可能であれば、売却という選択肢を選び、すっきりした気持ちで再スタートを切ることをおすすめします。

よくある質問

離婚時のマンション売却や財産分与について今回紹介しきれなかった部分や、ネットなどで良く質問されている内容などをまとめてみました。

マンションが売れない時はどうしたらいい？

自分たちが考えていたギリギリの金額まで売値を下げてもマンションが売れない場合があります。

このような場合は、一旦仲介での売却を諦め、買取業者に相談することをおすすめします。

近隣の不動産会社や仲介会社でもマンションの買取をしてくれるところがありますが、買取専門の業者の方が買取をしてくれる可能性が高く、買取金額も交渉次第で高くなることが期待できます。

ただし、買取業者1社だけに相談すると足元を見られてしまうことがあるため、必ず複数の買取業者で査定をしてもらい、そのことを各業者にも伝えるようにしましょう。

売却理由「離婚」は正直に伝えるべき？

これは売主さんからよく尋ねられる項目ですが、管理人はいつもこう答えています。

「売却をお願いする仲介会社や不動産会社には、正直に離婚が売却の理由ですと伝えて問題ありませんし、業者側にも買主に尋ねられた際には正直に話してもらって構いません。」

購入希望者に対してこちらからわざわざ離婚が売却の理由であると伝える必要はありませんが、聞かれたときには「家庭の事情です」と伝える程度で問題ないと思います。

財産分与は離婚成立後でも請求できる？

離婚が成立した後でも、財産分与を請求することは可能です。

ただし、裁判所に申し立てできるのは離婚成立後の日から2年以内となっていますので、注意が必要です。

また、離婚から2年以内に調停や審判を申し立てると、調停や審判が行われている間に2年が経過しても財産分与の請求権は消滅しません。

まとめ

離婚時の不動産の扱いは、金額が大きいだけにトラブルに発展しやすいです。

今回解説したように、財産分与の対象になるかどうかはさまざまなパターンが考えられますので、まずはマンション購入時のお金の流れを把握することから始めましょう。

離婚後にマンションを売却するのか、それともどちらかが住み続けるのかは状況によりますが、住み続ける場合はトラブルが起きやすいことを理解しておくことが大切です。

基本的には売却しておく方が無難であると考えられますので、もし住み続けるかどうかで迷った場合は、一度売却査定額を確認し、その金額で双方が納得できるかを確認することが良いのではないかと思います。